HIPOTECA CEDIDA

Recientemente la Audiencia Provincial de Castellón también ha dictado otra medida novedosa, que incluso va en línea contraria a los criterios de otras Audiencias Provinciales. El tribunal ha dictado varios autos que niegan a una entidad bancaria la posibilidad de interponer una demanda de ejecución hipotecaria contra un cliente porque el banco prestamista (titular registral de la garantía hipotecaria) había cedido el crédito a un fondo de titulización. Según estos Autos, al haber traspasado o cedido la hipoteca también lo ha hecho de su derecho.

El Tribunal entiende que la entidad ejecutante carece de legitimación activa porque ha cedido el crédito; es decir, el préstamo hipotecario había sido titulizado y transmitido a un fondo hipotecario de titulización de activos, gestionado por una sociedad gestora.

Ahora, la Sección Tercera confirma esa decisión en una resolución en la que mantiene que si el banco ha cedido el crédito (lo ha vendido, en realidad, y ha cobrado por ello), no debe ser él, sino el actual titular, quien plantee la reclamación porque una vez titulizado el crédito hipotecario y cedido el mismo con la garantía accesoria, la entidad prestamista carece de legitimación para interponer la reclamación y promover el correspondiente proceso.

Se aparta de la línea jurisprudencial de otras Audiencias

La Audiencia de Castellón se aparta así de la línea jurisprudencial mantenida hasta ahora por otras Audiencias Provinciales que vienen admitiendo la legitimación del banco prestamista en base a un Real Decreto.

En este sentido se han pronunciado las Audiencias Provinciales de Madrid, Valencia, Barcelona, Tarragona, Girona, Zaragoza que defienden que, pese a la titulización, la entidad financiera cedente ostenta la legitimación activa para interponer la demanda de ejecución hipotecaria.

La Sección Tercera de Castellón, en su auto sostiene, entre otras razones, que una norma reglamentaria no tiene rango suficiente para establecer la legitimación extraordinaria y subraya, además, que la Ley Hipotecaria, tras su reforma, permite inscribir a favor del fondo el derecho real de hipoteca.

“ En el presente caso ha tenido lugar la titulización y se plantea la cuestión de que, puesto que la cesión del crédito titulizado ha producido la transmisión del derecho al titular de la participación, parece lógico que esta titularidad legitime a éste y no a la entidad en su día prestamista y luego emisora de los títulos de participación para el ejercicio de la acción”, explica el Tribunal en su resolución, en la que defiende que “la transmisión o cesión del crédito, incluso el garantizado con hipoteca conlleva que el cesionario, en cuanto nuevo titular del derecho de crédito y de los accesorios como es la hipoteca, pasa a ser el legitimado para el ejercicio de los derechos que aquel conlleva”.

Según el auto, “tanto el derecho principal de crédito, como el de garantía hipotecaria han pasado a ser ostentados por el Fondo de Titulización, representado legalmente por la Sociedad Gestora que lo constituyó.

¿Qué es la titulización?

La titulización, también conocida por el anglicismo "securitización", es una técnica financiera que consiste en la transferencia de activos financieros que proporcionan derechos de crédito (por ejemplo y por lo que ahora interesa, préstamos hipotecarios) a un inversor, transformando esos derechos de crédito en títulos financieros emitidos en los mercados de capitales.

Una titulización tiene lugar reagrupando en una misma cartera un conjunto de derechos de crédito de naturaleza similar (por ejemplo, préstamos inmobiliarios, etc) que son cedidos a una estructura ad hoc (fondo) que financia el precio de compra colocando los títulos entre los inversores.

Los títulos, que suelen adoptar la forma de bonos, representan cada uno una fracción de la cartera de derechos de crédito titulizados y dan el derecho a los inversores a recibir pagos por los derechos de crédito (cuando los préstamos inmobiliarios generan pagos mensuales) bajo la forma de interés y de reembolso del principal.