VIVIENDA, CONSUMIDOR Y DACION EN PAGO

 

Los Derechos del Consumidor son Irrenunciables

Si has firmado un contrato hipotecario, plagado de cláusulas abusivas, de tu puño y letra, no quiere decir que este sea intocable y estés atado de por vida al mismo, tus derechos prevalecen por encima de la firma, pero tienes que conocerlos y saber ejercitarlos.

Según Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre en su art. 10

Artículo 10. Irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario.

La renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula, siendo, asimismo, nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil.

Si en los contratos hipotecarios nos adherimos a un clausulado impuesto por las Entidades Bancarias, en la dación en pago, y por segunda vez se realiza delante de un notario y se firma una escritura pública con el articulado impuesto por el banco. Esa escritura debería ser en un principio, fruto de una negociación pues es un acuerdo privado entre partes, un acuerdo extrajudicial, pero nada más lejos de la realidad. Una de las cláusulas más importantes que suele poner el banco es que el deudor renuncia a cualquier reclamación posterior. Esa es la cláusula que frustra cualquier intento de recuperar la vivienda o de recibir una indemnización por daños y perjuicios.

¿Dónde han quedado nuestro Derechos como Consumidores? Por segunda vez volvemos a tropezar con la misma piedra, y no negociamos con el banco la eliminación de la cláusula Artículo 1911 LEC “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”.  

Según el Catedrático de Derecho Civil Sergio Nasarre, “A pesar de que, en la práctica, se están admitiendo muchas daciones de la finca hipotecada en pago de deudas hipotecarias, ello no permite despejar las serias dudas de legalidad que tal medida tiene en relación con la norma de ius cogens prevista en el artículo 1859 del Código Civil, que prevé la prohibición de pactar el comiso en relación a la prenda y la hipoteca.

A nuestro juicio, que un préstamo hipotecario en un inicio se pactase que se devolvería en amortizaciones dinerarias metálicas y que, de forma sobrevenida (en caso de impago del prestatario), se admita en pago la entrega del dominio de la finca, no deja de ser una novación modificativa del contrato de préstamo hipotecario en el modo de pago, no permitido en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1859 del Código Civil.

Dado que no todos los consumidores tienen tantos recursos propios, muchas de las personas que han podido acceder tradicionalmente a una vivienda, no lo podrían hacer, lo que unido al precario mercado de alquiler y de vivienda pública que tenemos, dejaría, en un primer momento, a muchas personas sin opciones de acceso a la vivienda.”

Más bien deberíamos de ejercitar nuestro Derechos de Consumidores y evitar los Abusos Bancarios, desarrollando el Artículo 51 de la Constitución Española:

1. Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumi­dores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mis­mos.

Y reclamar con los siguientes artículos de la LGDCU

Artículo 8. Derechos básicos de los consumidores y usuarios.

b) La protección de sus legítimos intereses económicos y sociales; en particular frente a las prácticas comerciales desleales y la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos.

c) La indemnización de los daños y la reparación de los perjuicios sufridos.

Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.

1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Y para finalizar, redunda más en beneficio de tod@s el Derecho de una vivienda digna como Derecho fundamental y no cómo Principio, para eso habría que cambiar la Constitución Española y el Desarrollo de los Derechos como Consumidores, que no claudicar con vulnerar nuestros Derechos y firmar adhesiones de Contratos Hipotecarios plagados de cláusulas abusivas y Daciones en Pago que deberían de ser la excepción y no la norma y menos fomentada por Movimientos que abanderan la vivienda digna, fomentando con ello consciente o inconscientemente los Abusos Bancarios.

 

 

 

EL VENCIMIENTO ANTICIPADO, LOS GASTOS HIPOTECARIOS Y LAS TITULIZACIONES DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS.

Hay un punto inicial, que comentan que los Bancos conservan la Garantía Hipotecaria al ceder los préstamos a los Fondos de Titulizaciones Hipotecarias, punto que no es cierto tal como indica el art. 1528 del Código Civil "La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio". La confusión viene provocada de forma intencionada, porque se mete todo en el mismo saco, sólo en el caso de cédulas hipotecarias, se conserva la garantía hipotecaria, pero en las Titulizaciones hipotecarias, sale el préstamo del balance, y se produce una venta total, el banco ya no es acreedor, ha cedido el préstamo, o la cartera de préstamos a un Fondo de Titulización de Activos o FTA. La venta es total, con crédito y garantía hipotecaria.

En relación con el vencimiento anticipado, la clave es que nosotros no negociamos un contrato hipotecario, nos adherimos a un contrato hipotecario en el que la parte (entidad financiera) impone el clausulado a la parte adherente (prestataria) sin que ésta pueda, en el caso de la cláusula de vencimiento anticipado, realizar modificación alguna siendo que se acoge a ella tal cual es, o se rechaza, sin que pueda existir alteración alguna de su contenido.

Al no existir ningún tipo de negociación, no podrá hacerse a través del apartado 2 del artículo 693 de la LEC.

NO NOS PUEDEN reclamar la suma total de lo adeudado y de todo el capital pendiente de amortizar. Sólo nos pueden reclamar la deuda vencida, exigible, líquida y determinada, y ahora viene el punto determinante, el Banco nos ha cobrado indebidamente unos Gastos por su actividad profesional, como la Notaria, la Gestoría, la comisión de apertura, la tasación, los seguros, a eso tenemos que añadirle los intereses del dinero desde la fecha de la firma, hasta fecha actual y si ha habido ampliaciones, suma y sigue. Total, que haciendo unos cálculos aproximados, la cuenta de la vieja no falla, resulta que nos debe más dinero el banco a nosotros, que nosotros al banco, de una deuda irrisoria vencida de 3 o 4 cuotas por la que el Banco instó una ejecución hipotecaria para tirarnos a la calle y quedarse con nuestras casas.

Pero ahí no termina la trampa, la responsabilidad civil personal e ilimitada consagrado por el Código civil desde su primera edición en el artículo 1.911, que dispone que del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros. Ahora en el 2021 y gracias a sentencias del TJUE, EL ABUSO BANCARIO ya tiene los días contados.

Por todo ello, en la actualidad, cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria está condenado al sobreseimiento del mismo, siendo que deben retrotraerse todos aquellos actos procesales contaminados de dicha nulidad, que son todos incluida la subasta de la garantía hipotecaria, ejecutada a través de una estafa procesal, probablemente agravada con un enriquecimiento injusto por parte de la ejecutante.

En resumidas cuentas, el préstamo hipotecario lo vendió el banco a un fondo de titulización y ya no es el acreedor, careciendo de legitimidad activa para personarse en los juzgados. Por tres cuotas pendientes (deuda vencida) instan una ejecución hipotecaria reclamando el total del préstamo hipotecario, quién en su sano juicio iba a firmar una cláusula que dijera, que, si dejaba de pagar una cuota, al día siguiente iba a ser fusilado ante un pelotón, eso es una clausula perversa. Y para más inri, el banco nos debe dinero por los gastos hipotecarios que nos han cobrado indebidamente, ello ha provocado un desequilibrio prohibido por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, lo que implica que dicha cláusula es abusiva, tal y como ha declarado el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 de 23 de Diciembre. En fin, cómo se dice en mi pueblo, los bancos se han metido en camisas de 11 varas.