GASTOS HIPOTECARIOS Y NULIDAD DE CLAUSULAS ABUSIVAS

 

RECLAMACIÓN DE GASTOS HIPOTECARIOS Y NULIDAD DE LAS CLAUSULAS ABUSIVAS CONTENIDAS EN LAS CONDICIONES CONTRACTUALES.

 

Antes que nada, aclarar que esta reclamación de Gastos Hipotecarios y la nulidad de las cláusulas abusivas existentes en la Escritura, no es pedir unas pocas migajas al Banco y ya está, porque partiríamos de una posición débil de pocas pretensiones. En realidad quien da el paso de DEMANDAR al Banco, se está convirtiendo en un DEUDOR/ACREEDOR, es decir que siendo deudores hipotecarios al demandar al Banco por vía judicial nos convertimos a la vez en ACREEDORES DEL BANCO (el Banco nos debe un dinero que es nuestro, que nunca nos tenía que haber cobrado porque es el negocio de ellos, es como un taxista que nos pase al final de la carrera un recargo por el uso de los neumáticos, por el aire acondicionado, por el desgaste del asiento y por el tetrabrik de agua). Y aquí viene lo bueno, el Banco pasa a ser un ACREEDOR/DEUDOR.

El Documento principal para iniciar una demanda, es la copia de la escritura del préstamo hipotecario. Este documento es indispensable para consultar a un abogado, porque es la base para localizar las cláusulas y analizar su nulidad. Si no la tenemos, podremos pedirla en la notaría donde se firmó y si ya se jubiló el notario o ya falleció, siempre hay un Notario que se encarga de todos los documentos o protocolos del anterior notario, se puede averiguar en el Colegio Notarial de tu ciudad.

Sobre la cláusula de gastos, debemos recordar que nos encontramos ante 4 conceptos:

• La factura de notaría.
• La factura del Registro de la Propiedad.
• La factura de la gestoría que tramitó la hipoteca.
• La factura de la tasación que emitió la Tasadora.

Si firmamos posteriores ampliaciones del préstamo hipotecario, podemos agregar los gastos hipotecarios de esa ampliación en la misma Demanda. Si tienes alguna otra Escritura con otra Entidad Bancaria se presentaría otra Demanda a parte.

Entrando a sopesar la Nulidad de clausulas abusivas en esa misma Demanda, nos encontramos que en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, nos cobraron los siguientes conceptos, MUCHAS VECES ENCUBIERTOS y de difícil detección, nada transparentes y sin ninguna información de los mismos por parte del Banco y que pueden agregarse a la Demanda:

 

• Comisión de Apertura
• Comisión por recibo devuelto
• Intereses de Demora abusivos
• Intereses Remuneratorios Abusivos
• Redondeo al alza
• Seguros de Vida anuales y Seguros de vida de prima única.
• Clausula suelo
• Clausula 365/360
• IRPH

 

Pues con estas cláusulas abusivas y su correspondiente nulidad, las migajas ya no son tan migajas, sino un importante dineral que nos han cobrado demás, más el interés legal del dinero desde la fecha de la firma del préstamo hipotecario hasta la fecha de la sentencia y en algunos casos con sus correspondientes COSTAS.

Llegando a la siguiente escena y novelando un poco tanto rigor técnico, nos encontramos MUCHAS VECES que el banco no nos hizo entrega de ninguna FACTURA, una práctica habitual de los amantes de no dejar ninguna pista en la escena del crimen, ¡¡¡sin pruebas no hay delito!!!…!!!pero que mal pensados nos hemos vuelto con el correr del tiempo!!! ESTO YA PARECE UNA NOVELA DE AGATHA CHRISTIE, A VECES LA REALIDAD SUPERA A LA FICCIÓN.

Pues sí, no tengo ninguna factura, ¿podre demandar o no podré demandar al Banco? Quieto y parao, tranquila/o no desesperes. Ahora comienza una labor de investigación, “muchos serán los llamados, pero pocos los elegidos”, pocos se moverán de su sofá y esperarán que un ángel baje del cielo tocando una trompeta. Bien, nos ponemos manos a la obra y comencemos, en el intento está la semilla de los logros. A los simples mortales no nos ponen las cosas fáciles, poniendo una traba delante de cada paso que vayamos a dar. El banco no nos entregó las facturas, la tasadora ha desaparecido de la faz de la tierra tras el tsunami de las cajas de ahorro, la gestoría también se extinguió como los dinosaurios y si tienes la suerte que aún existen te sacan el leitmotiv: “No guardamos las facturas pasados los 5 años”, AHORA VAS Y LO CASCAS.

Para garantizar el éxito podremos conseguir directamente la documentación en los siguientes lugares:

• La factura de notaría, en la notaría donde se firmó. Si el notario ya no existe, habrá otro notario con su plaza en la misma localidad.
• La factura del Registro de la Propiedad, en el Registro de la Propiedad dónde conste inscrita la hipoteca.
• La factura de la gestoría que tramitó la hipoteca, en la propia gestoría. Si bien, hay veces en que la gestoría la elegía el banco, por lo que a veces resulta una ardua tarea localizar a esta empresa.
• La factura de la tasación en la tasadora que realizó la tasación del inmueble

Tras este primer intento de desplazarnos a la Notaría, al Registro de la Propiedad, a la Gestoría y a la Tasadora, nos podemos encontrar varias situaciones:

1.     Que nos hagan entrega de la Factura. ¡Va para Bingo!

2.     Que hayan desaparecido o extinguido, caso de las Gestorías y de las tasadoras

3.     Que sólo conservan las facturas por ley los últimos 5 años

¿Porque 5 años? 4 años por prescripción tributaria y 5 años por delito fiscal, así que redondean a 5 años para curarse en salud. Pero lo llamativo del caso es que un fedatario publico que es un Notario y un Registrador de la Propiedad, que dan fe publica notarial y registral de unos Documentos, se escuden en algunos casos a decir que ya han pasado 5 años y no tienen las facturas. Hay que recordar que una Factura es un documento mercantil pero también es un documento privado y los documentos privados deberían de conservarse indefinidamente, pero en aplicación de la prescripción de los derechos reales sobre inmuebles se deberían de conservar durante 20 AÑOS. Así como viene indicado en el art.1964 CC : "1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años".

Tanto las facturas como los albaranes son documentos privados, de conformidad con el artículo 324 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; documentos que usualmente reflejan las transacciones u operaciones comerciales acaecidas en el tráfico mercantil.

Además del artículo 324 LEC que he mencionado anteriormente, el artículo 1225 del Código Civil otorga el siguiente valor probatorio a los documentos privados: «El documento privado, reconocido legalmente, tendrá el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes.»

A la vez buscaremos en nuestra Escritura, si en la parte final están adjuntadas algunas facturas, o en su defecto y que también sería válido, las hojas de la Escritura donde aparecen reflejados los honorarios del Notario y del Registro de la Propiedad.

Rebuscando papeles

Mas opciones para acreditar esos gastos los podemos encontrar en la provisión de fondos que a veces nos hacen entrega antes de firmar el préstamo hipotecario, también nos pueden servir los justificantes de pago que hemos hecho a la Gestoría, los movimientos de nuestra Libreta que hacen mención de los gastos hipotecarios, es decir, la cuenta que nos abrió el banco para el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, si por ejemplo, firmamos en el 2007 con Caja Madrid, tendremos que buscar esa Libreta de Caja Madrid para acreditar esos cargos, aunque la Demanda se la hagamos a su sucesora universal de CaixaBank.

 

 

 

 Si aun así te falta alguna Factura, o prueba

Presenta a tu Entidad BANCARIA una reclamación solicitando el CUADERNO 43 del número de cuenta que estaba vinculado a tu préstamo hipotecario, que incluya el año de la firma hasta otra posible ampliación o cierre de la cuenta. Podemos encontrar ese tipo de reclamación del CUADERNO 43 en san Google.

Utilizando la misma regla de tres

La cuestión es que no pueden obligarnos a tener esos justificantes del gasto, sobre todo más allá de los 4 años de prescripción en materia tributaria. Y sería injusto que por no haber conservado esas facturas después de tanto tiempo, no tuviéramos derecho a reclamar sus importes.

 

Nuevas vías PRO CONSUMIDOR en algunas Audiencias

En algunas Audiencias, apuntan en esa dirección, en la que obliga a la entidad bancaria a «proceder al cálculo de las cantidades debidas» sin la aplicación de dicha cláusula (la que impone los gastos al prestatario), por lo que estaríamos ante una nueva vía de reclamación sin necesidad de aportar factura alguna.

«Declarar nula y sin efecto en los términos en los que fue redactada la cláusula de gastos a cargo de la parte prestataria (Clausula 5ª) de las condiciones financieras de la escritura pública de fecha 7 de mayo de 2008), debiendo proceder al cálculo de las cantidades debidas sin la aplicación del anterior pacto desde el nacimiento del crédito a la fecha del acta de liquidación del mismo y aplicando en su lugar la distribución de gastos con arreglo a las distintas normas jurídicas aplicables a cada uno de ellos.»

«Es obvio que el gasto correspondiente a la Tasación ha sido satisfecho por alguna de las dos partes y como quiera que la entidad demandada no alega que haya sido satisfecho por ella, debe concluirse que lo fue por la prestataria (en este sentido, SAP Zaragoza, sección 5ª, 328/2019, de 17 de abril).

La entidad demandada alega que la parte actora no ha aportado la factura correspondiente a la Tasación cuya restitución reclama.

En un caso análogo al que nos ocupa, en el que la parte actora no aportó factura ni documento justificativo de su importe y en el que el Juzgado condenó en sentencia a la devolución de lo abonado y a la fase de ejecución la determinación de la cantidad concreta a abonar, la Audiencia Provincial de Zaragoza (SAP Zaragoza, sección 5ª, de 26 de febrero de 2020) desestimó el recurso de apelación de la entidad bancaria argumentando lo siguiente:

“En primer lugar, como afirma la parte actora y ha quedado acreditado de manera suficiente, la demandante no posee la factura correspondiente a los gastos hipotecarios abonados.

Dicha circunstancia se desprende de la propia escritura pública del préstamo hipotecario que, a mayor abundamiento, fue preredactada por la entidad demandada.

En la Escritura misma, consta que los prestatarios autorizaron a la entidad demandada para que cargara en su cuenta los gastos hipotecarios, cuyo abono eran asumidos por el prestatario en virtud de la cláusula declarada nula.

Por lo que, quien gestionó dichos gastos fue el banco, limitándose el prestatario a abonarlos.

En segundo lugar, la entidad demanda no niega que la actora abonara dichos gastos y, la escritura pública da fe de cómo y por quién fueron abonados de acuerdo con el artículo 319 LEC.

En consecuencia, en ningún caso la entidad bancaria, dada la facilidad probatoria que esta tiene, es quien debe salir beneficiada, en perjuicio del consumidor, de dicha ausencia de prueba, acreditada la existencia y el abono de los gastos (ex artículo 217 LEC).

En tercer lugar, la entidad bancaria, pese a ser requerida nada ha aportado sobre el importe de los gastos hipotecarios que se abonaron, por tanto, no se puede beneficiar de ello. Sin que pueda entenderse que se le produce indefensión por ello, debiendo fijarse en ejecución de sentencia, salvo acuerdo previo de las partes, la cantidad a abonar, debiendo prevalecer el principio de no vinculación de las cláusulas abusivas y primacía del derecho comunitario, ya que como indica la sentencia recurrida se debe dejar indemne al consumidor.”

Aplicando la precedente doctrina al caso –en lo que a los gastos de Tasación se refiere- procede la condena de la entidad a la restitución al consumidor también del importe indebidamente abonado en aplicación de la cláusula de gastos cuya determinación concreta, a falta de acuerdo de las partes, se verificará en ejecución de sentencia.

Lo anterior determina que, aunque no se disponga de las oportunas facturas del gasto, el mismo puede reclamarse, y será, en un momento posterior a la sentencia cuando se fije la cantidad concreta, que puede obtenerse mediante requerimiento a quien la emitió (gestor, notario, registrador o tasador) o bien mediante la consulta de los datos obrantes en los archivos de la entidad financiera.

ESCRITO EXTRAJUDICIAL

Una vez tengamos algunas facturas ya podemos redactar un Escrito extrajudicial a la Entidad Bancaria, al SERVICIO DE ATENCION AL CLIENTE o SAC, reclamando los Gastos Hipotecarios y su nulidad y enviarlo por BUROFAX con la coletilla “Sirva la presente reclamación para interrumpir cualquier plazo de prescripción que se encuentre en curso”.

Normalmente el Banco contesta que "nananina", que todo lo que te cobraron era legal. Otras veces contestan, reconociendo algunos gastos, dándonos unas migajas y poco más, son tan avariciosos que lo quieren todo y no dan casi nada. Así que ni caso.

PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA

Ahora ya llego el momento de presentar una Demanda contra el Banco con abogado y procurador, de oficio o privado, depende del bolsillo de cada uno.

PLAZOS

De los compañeros de prouespeculacio.org indican el actual plazo para reclamar los Gastos Hipotecarios

https://prouespeculacio.org/2024/01/13/el-23-01-24-vence-el-plazo-para-pedir-retorno-gastos-de-constitucion-de-la-hipoteca/

Reclamar gastos de constitución de la hipoteca y comisión apertura de la misma

Así pues, para reclamar los gastos de constitución de la hipoteca incluida la comisión de apertura tiene tiempo hasta el 14 de abril de 2024 pues el plazo de cinco años terminaba el día 23 de enero, pero al existir la suspensión de los plazos procesales durante el estado de alarma de 2020 permite sumar 82 días adicionales.