EL ACTA DE FIJACIÓN DE SALDO O TAMBIÉN LLAMADO DOCUMENTO FEHACIENTE DE LIQUIDACIÓN
Es el documento notarial en el que, a solicitud del acreedor de un préstamo impagado, se determina y verifica la cantidad exacta que el deudor le debe por todos los conceptos, con detalle de los cálculos concretos que determinan el saldo pendiente. Siendo un documento vital para iniciar una Ejecución Hipotecaria, sin ese documento no es posible comenzar una ejecución, siendo un documento que sufre de varios motivos de nulidad y su consiguiente sobreseimiento.
Llegados a este punto, hay que reflexionar y no dejarse llevar por la inercia. Si se toma el atento lector la molestia de analizar con detenimiento su escritura de préstamo hipotecario, es previsible que su incomprensible redacción y el empleo de conceptos técnicos farragosos para la amplia mayoría de los mortales de a pie, le haga torcer la nariz y resignarse a confiar en que, si el Notario la autorizó, es porque la escritura es correcta y no contiene ninguna cláusula perjudicial o, cuando menos, no más perjudicial de lo habitual.
Sin embargo, de un tiempo
a esta parte hemos ido conociendo cómo, pese a la intervención de tan
digno profesional, las entidades bancarias han venido sistemáticamente
incorporando a los préstamos hipotecarios diversas cláusulas redactadas
con la finalidad de velar, en exclusiva, por los intereses económicos
del banco y, obviamente, en detrimento del cliente y perjudicando gravemente sus intereses hasta el punto de perder la vivienda, el hogar, el eje central de su vida.
PRIMER MOTIVO. En el ACTA DE FIJACIÓN DE SALDO, no se expresan las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que se ha solicitado y despachado la ejecución, al no haberse incorporado a aquélla, como anexo, el extracto contable de la cuenta abierta a los deudores, en el que habrán de constar una relación pormenorizada de los datos referidos a la determinación del importe de cada una de las cuotas vencidas, con expresión del capital, tipo de interés remuneratorio y moratorio aplicado a cada una de ellas y el tiempo al que se refiere el cálculo de los intereses, junto con los movimientos del haber y debe de la cuenta de los deudores.
El mencionado documento notarial no satisface la exigencia documental establecida en el art. 574.1.1º LEC, en relación con el apartado 1.2º y 3º, y apartados 2 y 3 del art. 573 LEC, por tratarse de documento fehaciente que, no sólo no acredita cumplidamente haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo sino que, además, no expresa las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que ha solicitado y despachado la ejecución en este caso. Siendo así que los documentos aportados con la demanda no eran suficientes para provocar la admisión a trámite de la demanda ejecutiva con el consiguiente despacho de ejecución contra los deudores.
Artículo 574. Ejecución en casos de intereses variables.
1. El ejecutante expresará en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de la ejecución en los siguientes casos:
1.º Cuando la cantidad que reclama provenga de un préstamo o crédito en el que se hubiera pactado un interés variable. (…)”
Numerosas demandas que acompañan actas de fijación de saldo que incumplen estos requisitos. Y téngase en cuenta, que no son precisamente pocos los préstamos concedidos con intereses variables, SIENDO EL CASO QUE SON LA GRAN MAYORÍA.
SEGUNDO MOTIVO. Precisamente, la liquidación que se efectúa unilateralmente por el demandante no puede cumplir lo dispuesto en el artículo 218 del Decreto de 2 de junio de 1944, de Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado. Y ello porque por mucho que en la escritura se haga constar que la liquidación se practicará en la forma convenida, si la misma no aparece en el título, el notario deberá comprobar si la misma se ha practicado en la forma pactada, y a falta de consentimiento sobre el pacto, la liquidación que el notario supervisa lo es de la liquidación que unilateralmente calcula el demandante. De ahí que en la certificación notarial que se acompañan en el escrito de la demanda ejecutiva, se establece cláusulas de estilo generalizada en las notarías para todo tipo de liquidación bancaria que su redacción viene en estos términos aproximadamente “Que de la documentación aportada y del contenido de las Escrituras citadas en el apartado primero, que he examinado, resulta que los diferentes conceptos que integran el saldo HAN SIDO OBTENIDOS SEGÚN CRITERIOS MATEMÁTICO-CONTABLES PACTADAS POR LOS CONTRATANTES EN LA ESCRITURA DE REFERENCIA […]”.
Pero como lo pactado es que la entidad bancaria, junto con la escritura de préstamo hipotecario puede presentar LA LIQUIDACIÓN QUE PRACTICARÁ EN LA FORMA CONVENIDA EN ESTE TITULO para determinar la deuda mediante el CERTIFICADO OPORTUNO QUE RECOJA LA CANTIDAD EXIGIDA, y ello se hace sin acuerdo EN LA FORMA CONVENIDA, y ello supone, según lo expuesto más arriba, una cláusula nula, por lo que NUNCA PODRÍA UTILIZARSE DICHA LIQUIDACIÓN EN CONTRA DEL CONSUMIDOR, y en consecuencia, EN UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
TERCER MOTIVO. El acta de fijación de saldo, contiene varias clausulas abusivas, como el vencimiento anticipado, la clausula suelo, los intereses moratorios, la comisión por recibo devuelto, la cláusula 365/360.
En el caso de la clausula 365/360 afecta a la clausula de amortización y a la cláusula de intereses moratorios, en doble sentido, e invalidando completamente el acta de liquidación y su correspondiente nulidad.
El año natural y el año comercial
El año natural es el tiempo orbital que tarda la Tierra en dar una vuelta alrededor del sol, es decir los 365 días 6 horas 9 minutos y 9 segundos, y que ha sido convencionalmente redondeado a 365 días añadiendo un día más cada cuatro años para compensar aquel redondeo, el correspondiente a los años bisiestos. La realización de operaciones financieras tomando como base de cálculo 365 o 366 días era ciertamente compleja y dificultosa en las que no existían ordenadores, por lo que se adoptó, en un nuevo redondeo, el llamado año comercial que se basa en la ficción de considerar que cada mes tiene exactamente 30 días y el año 360 días. Esta ficción carece actualmente de justificación técnica y está igualmente huérfana de respaldo legal pues no hay norma que contradiga, no ya la Naturaleza, sino el Código de Comercio que dispone que «en todos los cómputos de días, meses y años, se entenderán: el día, de veinticuatro horas; los meses, según estén designados en el calendario gregoriano, y el año, de trescientos sesenta y cinco días» ni el Código Civil que establece que los «si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha».
Las consecuencias perjudiciales para el deudor hipotecario
El llamado método 365/360 es actualmente utilizado por diversas Entidades de Crédito y, como se ha apuntado, consiste en devengar intereses todos los 365 días del año con una base de cálculo de 360 días y supone incrementar artificiosamente los intereses que perciben los bancos y hacernos creer artificiosamente, que la tierra es plana y sacándonos los cuartos de forma torticera, esto ya es el colmo de los colmos.
CUARTO MOTIVO. Análisis matemático-financiero de la aplicación del método 365/360 a los préstamos hipotecarios. Departamento de Economía y Empresa, UNIVERSIDAD DE ALMERÍA.
En el actual contexto económico español, la operativa seguida por algunas entidades bancarias revela el empleo de determinadas cláusulas abusivas en los contratos de las operaciones financieras que ofertan a sus clientes. El presente artículo tiene como objetivo llevar a cabo un análisis matemático-financiero del denominado método 365/360 (o cláusula Pi) para el cálculo de los intereses en los préstamos hipotecarios. El análisis de la cuota de intereses a pagar, así como la Tasa Anual Equivalente (TAE), en un préstamo hipotecario empleando el método 365/360 nos permite evidenciar la demasía en los intereses devengados por este método.
DESCARGA DEL ESTUDIO MATEMÁTICO-FINANCIERO
Con estos 4 motivos observamos que el acta de fijación de saldo es insostenible y hace aguas por los cuatro costados , la gran mayoría de los prestamos hipotecarios están con interés variable, y capital variable (aunque no se menciona en el Contrato hipotecario), y de clausulas abusivas que inciden directamente en el saldo resultante, como la clausula 365/360, que los bancos siguen engañando de que la formula es correcta de 360/360, cuando en la gran mayoría es de 365/360. Con esos motivos ya no podrían comenzar una ejecución hipotecaria pues no debería de ser admitida a tramite, pero si de oficio no se efectúa ese control, es trabajo del abogado ejercer el derecho de su defendido y plantear ante el juzgado su NULIDAD.
