VIVIENDA, CONSUMIDOR Y DACION EN PAGO

 

Los Derechos del Consumidor son Irrenunciables

Si has firmado un contrato hipotecario, plagado de cláusulas abusivas, de tu puño y letra, no quiere decir que este sea intocable y estés atado de por vida al mismo, tus derechos prevalecen por encima de la firma, pero tienes que conocerlos y saber ejercitarlos.

Según Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre en su art. 10

Artículo 10. Irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario.

La renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula, siendo, asimismo, nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil.

Si en los contratos hipotecarios nos adherimos a un clausulado impuesto por las Entidades Bancarias, en la dación en pago, y por segunda vez se realiza delante de un notario y se firma una escritura pública con el articulado impuesto por el banco. Esa escritura debería ser en un principio, fruto de una negociación pues es un acuerdo privado entre partes, un acuerdo extrajudicial, pero nada más lejos de la realidad. Una de las cláusulas más importantes que suele poner el banco es que el deudor renuncia a cualquier reclamación posterior. Esa es la cláusula que frustra cualquier intento de recuperar la vivienda o de recibir una indemnización por daños y perjuicios.

¿Dónde han quedado nuestro Derechos como Consumidores? Por segunda vez volvemos a tropezar con la misma piedra, y no negociamos con el banco la eliminación de la cláusula Artículo 1911 LEC “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”.  

Según el Catedrático de Derecho Civil Sergio Nasarre, “A pesar de que, en la práctica, se están admitiendo muchas daciones de la finca hipotecada en pago de deudas hipotecarias, ello no permite despejar las serias dudas de legalidad que tal medida tiene en relación con la norma de ius cogens prevista en el artículo 1859 del Código Civil, que prevé la prohibición de pactar el comiso en relación a la prenda y la hipoteca.

A nuestro juicio, que un préstamo hipotecario en un inicio se pactase que se devolvería en amortizaciones dinerarias metálicas y que, de forma sobrevenida (en caso de impago del prestatario), se admita en pago la entrega del dominio de la finca, no deja de ser una novación modificativa del contrato de préstamo hipotecario en el modo de pago, no permitido en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1859 del Código Civil.

Dado que no todos los consumidores tienen tantos recursos propios, muchas de las personas que han podido acceder tradicionalmente a una vivienda, no lo podrían hacer, lo que unido al precario mercado de alquiler y de vivienda pública que tenemos, dejaría, en un primer momento, a muchas personas sin opciones de acceso a la vivienda.”

Más bien deberíamos de ejercitar nuestro Derechos de Consumidores y evitar los Abusos Bancarios, desarrollando el Artículo 51 de la Constitución Española:

1. Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumi­dores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mis­mos.

Y reclamar con los siguientes artículos de la LGDCU

Artículo 8. Derechos básicos de los consumidores y usuarios.

b) La protección de sus legítimos intereses económicos y sociales; en particular frente a las prácticas comerciales desleales y la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos.

c) La indemnización de los daños y la reparación de los perjuicios sufridos.

Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.

1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Y para finalizar, redunda más en beneficio de tod@s el Derecho de una vivienda digna como Derecho fundamental y no cómo Principio, para eso habría que cambiar la Constitución Española y el Desarrollo de los Derechos como Consumidores, que no claudicar con vulnerar nuestros Derechos y firmar adhesiones de Contratos Hipotecarios plagados de cláusulas abusivas y Daciones en Pago que deberían de ser la excepción y no la norma y menos fomentada por Movimientos que abanderan la vivienda digna, fomentando con ello consciente o inconscientemente los Abusos Bancarios.

 

 

 

EL VENCIMIENTO ANTICIPADO, LOS GASTOS HIPOTECARIOS Y LAS TITULIZACIONES DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS.

Hay un punto inicial, que comentan que los Bancos conservan la Garantía Hipotecaria al ceder los préstamos a los Fondos de Titulizaciones Hipotecarias, punto que no es cierto tal como indica el art. 1528 del Código Civil "La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio". La confusión viene provocada de forma intencionada, porque se mete todo en el mismo saco, sólo en el caso de cédulas hipotecarias, se conserva la garantía hipotecaria, pero en las Titulizaciones hipotecarias, sale el préstamo del balance, y se produce una venta total, el banco ya no es acreedor, ha cedido el préstamo, o la cartera de préstamos a un Fondo de Titulización de Activos o FTA. La venta es total, con crédito y garantía hipotecaria.

En relación con el vencimiento anticipado, la clave es que nosotros no negociamos un contrato hipotecario, nos adherimos a un contrato hipotecario en el que la parte (entidad financiera) impone el clausulado a la parte adherente (prestataria) sin que ésta pueda, en el caso de la cláusula de vencimiento anticipado, realizar modificación alguna siendo que se acoge a ella tal cual es, o se rechaza, sin que pueda existir alteración alguna de su contenido.

Al no existir ningún tipo de negociación, no podrá hacerse a través del apartado 2 del artículo 693 de la LEC.

NO NOS PUEDEN reclamar la suma total de lo adeudado y de todo el capital pendiente de amortizar. Sólo nos pueden reclamar la deuda vencida, exigible, líquida y determinada, y ahora viene el punto determinante, el Banco nos ha cobrado indebidamente unos Gastos por su actividad profesional, como la Notaria, la Gestoría, la comisión de apertura, la tasación, los seguros, a eso tenemos que añadirle los intereses del dinero desde la fecha de la firma, hasta fecha actual y si ha habido ampliaciones, suma y sigue. Total, que haciendo unos cálculos aproximados, la cuenta de la vieja no falla, resulta que nos debe más dinero el banco a nosotros, que nosotros al banco, de una deuda irrisoria vencida de 3 o 4 cuotas por la que el Banco instó una ejecución hipotecaria para tirarnos a la calle y quedarse con nuestras casas.

Pero ahí no termina la trampa, la responsabilidad civil personal e ilimitada consagrado por el Código civil desde su primera edición en el artículo 1.911, que dispone que del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros. Ahora en el 2021 y gracias a sentencias del TJUE, EL ABUSO BANCARIO ya tiene los días contados.

Por todo ello, en la actualidad, cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria está condenado al sobreseimiento del mismo, siendo que deben retrotraerse todos aquellos actos procesales contaminados de dicha nulidad, que son todos incluida la subasta de la garantía hipotecaria, ejecutada a través de una estafa procesal, probablemente agravada con un enriquecimiento injusto por parte de la ejecutante.

En resumidas cuentas, el préstamo hipotecario lo vendió el banco a un fondo de titulización y ya no es el acreedor, careciendo de legitimidad activa para personarse en los juzgados. Por tres cuotas pendientes (deuda vencida) instan una ejecución hipotecaria reclamando el total del préstamo hipotecario, quién en su sano juicio iba a firmar una cláusula que dijera, que, si dejaba de pagar una cuota, al día siguiente iba a ser fusilado ante un pelotón, eso es una clausula perversa. Y para más inri, el banco nos debe dinero por los gastos hipotecarios que nos han cobrado indebidamente, ello ha provocado un desequilibrio prohibido por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, lo que implica que dicha cláusula es abusiva, tal y como ha declarado el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 de 23 de Diciembre. En fin, cómo se dice en mi pueblo, los bancos se han metido en camisas de 11 varas.

 

 

 

UN NUEVO IMPULSO

Las Ejecuciones Hipotecarias han sido, hasta fechas muy recientes, una trituradora de clientes bancarios que confiaron en su banco para firmar un CONTRATO, aparentemente bien redactado y con un clausulado acorde a la legalidad vigente. Pero nada más lejos de la realidad, unos contratos con doble fondo, plagados de cláusulas abusivas y que pobrecito del incauto que los firmara, porque si dejaba de pagar una cuota o dos del préstamo hipotecario, por razones de desempleo o enfermedad, iba a perder hasta la camisa e irse a vivir debajo de un puente. 

La apisonadora bancaria tuvo su punto de inflexión en Marzo de 2013, con el conocido caso AZIZ, dirigido por el letrado Dionisio Moreno, el TJUE declaró que la normativa española en materia de ejecución hipotecaria era contraria al Derecho de la UE porque la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario no figuraba entre los motivos por los que un deudor podía oponerse al procedimiento de ejecución de una hipoteca. En dicha sentencia se hace patente la desprotección de los ciudadanos frente a los procedimientos de desahucio y demuestra la existencia de cláusulas abusivas en los mismos. 

La escasa información y el no ser conscientes del alcance de nuestros derechos como CONSUMIDORES, nos ha impedido hasta la fecha el uso adecuado de los mismos, adoptando muchas veces una posición pasiva e inactiva ante una desproporcionada acción de los bancos o cómo diría un poeta, el saqueo salvaje y desmedido de nuestro patrimonio. 

El Principio de Proporcionalidad es cada vez más necesario en el sistema jurídico español, porque coloca a cada uno en su justa medida y sentados a negociar con nuestro adversario (el banco) de igual a igual y en proporcionalidad, lograríamos recuperar nuestras casas y también nuestra dignidad. 

Los abusos en los contratos hipotecarios en España son de Juzgado de Guardia y vamos de escándalo en escándalo, desde el Vencimiento Anticipado, a las cláusulas suelo, y pasando por los intereses de Demora, el IRPH, las Titulizaciones Hipotecarias, los Gastos Hipotecarios y un largo y desquiciante desfile a la manera del infierno de Dante. 

Hay sin duda alguna, un desequilibrio importante en las cláusulas ABUSIVAS que imponen al consumidor, siendo susceptibles de ser declaradas nulas y a su vez de declarar NULOS los CONTRATOS HIPOTECARIOS. Las Entidades Financieras han impuesto su criterio en prácticamente todos los Contratos Hipotecarios, siendo todas cortadas por un mismo patron, saltándose cualquier Derecho del Consumidor, hasta que el TJUE ha dicho basta y obligando a las mismas a que tienen que adecuarse a la normativa Jurídica Europea. 

Para ello hay que pasar de una posición pasiva a una activa, salir del letargo y ponerse manos a la obra, nadie dijo que fuera fácil, pero valdrá la pena. 

 

 

EL TJUE DANDO UNA CLASE MAGISTRAL SOBRE CLÁUSULAS ABUSIVAS Y COMO RECLAMAR LOS GASTOS HIPOTECARIOS

Sentencia muy importante para los intereses de las personas (consumidores), donde el TJUE se proclama cómo el único valedor de los usuarios frente a los poderes financieros, caso que en España han hecho y desecho lo que les ha dado la gana con el beneplácito del Tribunal Supremo.

Los abusos hipotecarios en España son de Juzgado de Guardia y vamos de escándalo en escándalo, desde el Vencimiento anticipado, las cláusulas suelo, los intereses de Demora, el IRPH, las Titulizaciones Hipotecarias y ahora los Gastos Hipotecarios y la Comisión de Apertura.

Hay sin duda alguna, un desequilibrio importante en las cláusulas que imponen todos los gastos al consumidor, siendo susceptibles de ser declaradas nulas. Las Entidades Financieras han impuesto su criterio en prácticamente todos los Contratos Hipotecarios, saltándose cualquier Derecho del Consumidor, hasta que el TJUE ha dicho basta y obligando a las mismas a que tienen que adecuarse a la normativa Jurídica Europea. Según el TJUE, dice:

"Considerando que los contratos deben redactarse en términos claros y comprensibles, que el consumidor debe contar con la posibilidad real de tener conocimiento de todas las cláusulas y que, en caso de duda, deberá prevalecer la interpretación más favorable al consumidor"

 "Considerando que los órganos judiciales y autoridades administrativas deben contar con medios apropiados y eficaces para poner fin al uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores"

Se pueden reclamar todos los gastos producidos al firmar una hipoteca, a excepción de los AJD (Actos Jurídicos Documentados) y en las hipotecas anteriores a Junio de 2019 que es cuando entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria.

Se presenta un Escrito POR DUPLICADO al Servicio de Atención al Cliente (SAC), para que nos sellen el nuestro y la entidad nos tiene que contestar en 2 meses, sino responde ni llega a proponernos una cantidad razonable o da una negativa, entonces procederemos a interponer la correspondiente demanda en el Juzgado  para solicitar su nulidad por abusividad de las cláusulas correspondientes y el reintegro de lo indebidamente pagado por esos conceptos más los intereses legales del dinero. Será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

SENTENCIA TJUE 16 JULIO 2020

Suspensión de los desahucios hipotecarios hasta Mayo de 2024

Las cuatro medidas aprobadas por el Consejo de Ministros para ampliar los derechos de los colectivos vulnerables ante un desahucio 

1) Ampliación de los supuestos de especial vulnerabilidad:

    - unidades familiares, incluidas las monoparentales, con un hijo a cargo. 

    - uno de los miembros de la familia tenga declarada discapacidad igual o superior al  33% 

    - dependencia o enfermedad que le incapacite para realizar una actividad laboral

    - situación de desempleo del deudor

    - víctimas de violencia de género

    - mayores de 60 años.

2) Se eleva de dos a cuatro años la moratoria de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

3) Se considerarán en la moratoria los lanzamientos que correspondan a subastas adjudicadas tanto a acreedores bancarios como a cualquier otra persona física o jurídica.

4) Incremento del límite de renta de la unidad familiar para ser consideradas familias vulnerables.

Los requisitos económicos que se deben cumplir son que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM de catorce pagas 

En el caso de una familia de TRES miembros, no podrá superar unos ingresos mensuales brutos de 1.613,52 € ( IPREM Mensual: 537,84 €x3)

Valor oficial IPREM 2020

• IPREM Mensual: 537,84 €
• IPREM Anual - 12 pagas: 6.454,03 €
• IPREM Anual - 14 pagas: 7.519,59 €

Son medidas insuficientes para que las familias afectadas por los Fondos de Titulización puedan recuperar la propiedad de sus viviendas. Los Prestamos que firmaron muchas familias fueron cedidos (vendidos) por los Bancos a Fondos de Titulización, dejando de ser sus legitimos acreedores y donde el Estado tiene una responsabilidad para sus ciudadanos.