EN LA GRAN MAYORIA DE LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS EL BANCO DEBÍA MÁS DINERO AL CONSUMIDOR

 

Si se aplica con rigor la devolución de lo cobrado de más, es decir, el cobro indebido de los Gastos Hipotecarios por parte de la Entidad bancaria, como en el siguiente ejemplo que corresponde a una media de un préstamo hipotecario: Comisión de Apertura 1.800 €, Notaría 900 €, Registro de la Propiedad 300 €, Tasación 250 € y Gestoría 350 €, supera ampliamente los 3.000 €, y si incluimos la clausula suelo que suele rondar los 4.000 € (en algunos caso más) seguramente el incumplimiento será menor de 12 cuotas y de un 3% del capital pendiente, pues el importe vencido pendiente de pago por una cuota, dos o tres cuotas, por un importe de 2.000 € han ejecutado a cientos de miles de consumidores españoles, cuando el banco debía por cobros indebidos más de 7.000 € por tanto, tal como establece el Tribunal Supremo, la ejecución debe ser archivada, pues el incumplimiento lo ha tenido la parte prestataria.Y los Gobernantes mirando para otro lado, ¿quien defiende a las familias de este atropello?¿de este desequilibrio existente entre el consumidor y el profesional?

Pues de ese modo, esas cantidades de gastos hipotecarios, y de clausula suelo, no hubiesen sido añadidos a la deuda, proporcionalmente por el efecto del valor presente del dinero, las cuotas hipotecarias hubieran sido también inferiores, por tanto, a todos esos cálculos hay que añadir esa SALVEDAD, Y EL EFECTO ECONÓMICO SERÍA TAMBIEN MUY DIFERENTE, para ese cálculo y sus efectos sería necesario INCORPORAR un PERITO ECONOMISTA.

Antes de que el banco resolviera el contrato por el impago de 1, 2, 3 cuotas, el banco ya había cobrado indebidamente un monto muy superior al que reclama en una Ejecución Hipotecaria, es decir, los "deudores" eran ya acreedores del Banco, pero sin saberlo. El mecanismo es desproporcionado, los bancos a la mínima ejecutan y resuelven un contrato y los consumidores a expensas de un código civil caduco, desconocen como defender sus verdaderos intereses, uno a uno van pasando por una trituradora de deudores hipotecarios, cuando en realidad, el Banco nos adeuda un importe superior.

 

 

CODIGO DE BUENAS PRACTICAS BANCARIAS Y CESION DE CREDITOS

   

El Código de Buenas Prácticas Bancarias, se trata de una normativa específica recogida en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que tiene como objetivo proteger a las familias en situación de vulnerabilidad o de exclusión social que no pueden atender el pago del préstamo hipotecario de su vivienda.

El Código de Buenas Prácticas se enmarca en la protección de los deudores hipotecarios.

Se dirige a proteger a las familias en situación de exclusión social o de especial vulnerabilidad.

Es preciso acreditar el cumplimiento de los requisitos conforme establece la normativa.

Ahora viene la pregunta del millón, ¿si un préstamo hipotecario fue cedido a un Fondo de Titulización al año o dos años de haber firmado el préstamo hipotecario, la cesión del crédito hipotecario puede frustrar el derecho del deudor hipotecario en umbral de exclusión, a la aplicación de las medidas de reestructuración de la deuda, que sí habrían de aplicarse preceptivamente por la entidad bancaria, si se adhirió al Código de Buenas Prácticas Bancarias?

Medidas estas que entendemos solo son exigibles a la entidad bancaria adherida al Código (CBP), siendo difícil que el deudor obtenga alguna de estas medidas del fondo de titulización, teniendo en cuenta que, aunque la entidad bancaria continúe administrando y gestionando los créditos hipotecarios, se puede negar a su aplicación con base a que ha dejado de ser la acreedora de los mismos. Por no decir, que es casi imposible su aplicación, dado que desde el momento en que el préstamo está titularizado se necesita no sólo autorización de la gestora sino también del sindicato de bonistas para poder minorar o negociar cualquier aspecto del crédito. Dificultades que se ven incrementadas, si el contrato de préstamo hipotecario incluyó la cláusula de exoneración de la obligación de notificar al deudor la cesión de la deuda.

Por un lado, la Entidad bancaria ha cometido un incumplimiento del deber de información a los deudores de la existencia del Código de Buenas Prácticas, por otro lado, se persona en la Ejecución Hipotecaria como el verdadero acreedor, cuando no lo es, ocultando la cesión del crédito.

Por tanto, el BANCO está obligado a informar a sus clientes del Código de Buenas Prácticas, de los requisitos necesarios para su aplicación del mismo modo estaba obligado a comunicar a sus clientes la no sujeción al mismo cuando no se cumplen los requisitos necesarios.

Se crea un CBP a bombo y platillo, para no cumplirlo, pues en España la gran mayoría de prestamos hipotecarios fueron vendidos a los Fondos de Titulización, INTERNAMENTE SABEN QUE NO SON LOS VERDADEROS ACREEDORES, para que aplicar un CBP, y externamente llegados a una EJECUCIÓN HIPOTECARIA se hacen pasar por los acreedores para quedarse con los inmuebles y volver a realizar una nueva HIPOTECA, negocio redondo con suculentos beneficios.

Llegados a este punto, sobre la Cesión de los PRESTAMOS HIPOTECARIOS a los FT, puede planear la sospecha de constituir una práctica abusiva si va a acompañada de la cláusula de la renuncia a la notificación de la cesión, pues crea la falsa apariencia de que la cesión no se ha producido, dado que usualmente la entidad financiera cedente, inicialmente acreedora, continuará gestionando la administración del crédito.

Publicamos información con fundamento. La no aplicación del CBP por parte de la Entidad Bancaria puede provocar la NULIDAD DEL PRESTAMO HIPOTECARIO, CON LA DEVOLUCION DE TODO LO ABONADO (SEGÚN CASOS), CON RECLAMACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, ADEMAS DE LA CONDENA EN COSTAS A  LA ENTIDAD BANCARIA.

 

SENTENCIA INAPLICACION DEL CODIGO BUENAS PRACTICAS BANCARIAS 

 

 

Dora se queda en casa: la mujer de 68 años que ha ganado a un gigante bancario

https://www.levante-emv.com/comunitat-valenciana/2022/01/17/dora-se-queda-gigante-bancario-subasta-desahucio-61660061.html

 

VIVIENDA, CONSUMIDOR Y DACION EN PAGO

 

Los Derechos del Consumidor son Irrenunciables

Si has firmado un contrato hipotecario, plagado de cláusulas abusivas, de tu puño y letra, no quiere decir que este sea intocable y estés atado de por vida al mismo, tus derechos prevalecen por encima de la firma, pero tienes que conocerlos y saber ejercitarlos.

Según Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre en su art. 10

Artículo 10. Irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario.

La renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula, siendo, asimismo, nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil.

Si en los contratos hipotecarios nos adherimos a un clausulado impuesto por las Entidades Bancarias, en la dación en pago, y por segunda vez se realiza delante de un notario y se firma una escritura pública con el articulado impuesto por el banco. Esa escritura debería ser en un principio, fruto de una negociación pues es un acuerdo privado entre partes, un acuerdo extrajudicial, pero nada más lejos de la realidad. Una de las cláusulas más importantes que suele poner el banco es que el deudor renuncia a cualquier reclamación posterior. Esa es la cláusula que frustra cualquier intento de recuperar la vivienda o de recibir una indemnización por daños y perjuicios.

¿Dónde han quedado nuestro Derechos como Consumidores? Por segunda vez volvemos a tropezar con la misma piedra, y no negociamos con el banco la eliminación de la cláusula Artículo 1911 LEC “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”.  

Según el Catedrático de Derecho Civil Sergio Nasarre, “A pesar de que, en la práctica, se están admitiendo muchas daciones de la finca hipotecada en pago de deudas hipotecarias, ello no permite despejar las serias dudas de legalidad que tal medida tiene en relación con la norma de ius cogens prevista en el artículo 1859 del Código Civil, que prevé la prohibición de pactar el comiso en relación a la prenda y la hipoteca.

A nuestro juicio, que un préstamo hipotecario en un inicio se pactase que se devolvería en amortizaciones dinerarias metálicas y que, de forma sobrevenida (en caso de impago del prestatario), se admita en pago la entrega del dominio de la finca, no deja de ser una novación modificativa del contrato de préstamo hipotecario en el modo de pago, no permitido en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1859 del Código Civil.

Dado que no todos los consumidores tienen tantos recursos propios, muchas de las personas que han podido acceder tradicionalmente a una vivienda, no lo podrían hacer, lo que unido al precario mercado de alquiler y de vivienda pública que tenemos, dejaría, en un primer momento, a muchas personas sin opciones de acceso a la vivienda.”

Más bien deberíamos de ejercitar nuestro Derechos de Consumidores y evitar los Abusos Bancarios, desarrollando el Artículo 51 de la Constitución Española:

1. Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumi­dores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mis­mos.

Y reclamar con los siguientes artículos de la LGDCU

Artículo 8. Derechos básicos de los consumidores y usuarios.

b) La protección de sus legítimos intereses económicos y sociales; en particular frente a las prácticas comerciales desleales y la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos.

c) La indemnización de los daños y la reparación de los perjuicios sufridos.

Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.

1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Y para finalizar, redunda más en beneficio de tod@s el Derecho de una vivienda digna como Derecho fundamental y no cómo Principio, para eso habría que cambiar la Constitución Española y el Desarrollo de los Derechos como Consumidores, que no claudicar con vulnerar nuestros Derechos y firmar adhesiones de Contratos Hipotecarios plagados de cláusulas abusivas y Daciones en Pago que deberían de ser la excepción y no la norma y menos fomentada por Movimientos que abanderan la vivienda digna, fomentando con ello consciente o inconscientemente los Abusos Bancarios.

 

 

 

EL VENCIMIENTO ANTICIPADO, LOS GASTOS HIPOTECARIOS Y LAS TITULIZACIONES DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS.

Hay un punto inicial, que comentan que los Bancos conservan la Garantía Hipotecaria al ceder los préstamos a los Fondos de Titulizaciones Hipotecarias, punto que no es cierto tal como indica el art. 1528 del Código Civil "La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio". La confusión viene provocada de forma intencionada, porque se mete todo en el mismo saco, sólo en el caso de cédulas hipotecarias, se conserva la garantía hipotecaria, pero en las Titulizaciones hipotecarias, sale el préstamo del balance, y se produce una venta total, el banco ya no es acreedor, ha cedido el préstamo, o la cartera de préstamos a un Fondo de Titulización de Activos o FTA. La venta es total, con crédito y garantía hipotecaria.

En relación con el vencimiento anticipado, la clave es que nosotros no negociamos un contrato hipotecario, nos adherimos a un contrato hipotecario en el que la parte (entidad financiera) impone el clausulado a la parte adherente (prestataria) sin que ésta pueda, en el caso de la cláusula de vencimiento anticipado, realizar modificación alguna siendo que se acoge a ella tal cual es, o se rechaza, sin que pueda existir alteración alguna de su contenido.

Al no existir ningún tipo de negociación, no podrá hacerse a través del apartado 2 del artículo 693 de la LEC.

NO NOS PUEDEN reclamar la suma total de lo adeudado y de todo el capital pendiente de amortizar. Sólo nos pueden reclamar la deuda vencida, exigible, líquida y determinada, y ahora viene el punto determinante, el Banco nos ha cobrado indebidamente unos Gastos por su actividad profesional, como la Notaria, la Gestoría, la comisión de apertura, la tasación, los seguros, a eso tenemos que añadirle los intereses del dinero desde la fecha de la firma, hasta fecha actual y si ha habido ampliaciones, suma y sigue. Total, que haciendo unos cálculos aproximados, la cuenta de la vieja no falla, resulta que nos debe más dinero el banco a nosotros, que nosotros al banco, de una deuda irrisoria vencida de 3 o 4 cuotas por la que el Banco instó una ejecución hipotecaria para tirarnos a la calle y quedarse con nuestras casas.

Pero ahí no termina la trampa, la responsabilidad civil personal e ilimitada consagrado por el Código civil desde su primera edición en el artículo 1.911, que dispone que del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros. Ahora en el 2021 y gracias a sentencias del TJUE, EL ABUSO BANCARIO ya tiene los días contados.

Por todo ello, en la actualidad, cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria está condenado al sobreseimiento del mismo, siendo que deben retrotraerse todos aquellos actos procesales contaminados de dicha nulidad, que son todos incluida la subasta de la garantía hipotecaria, ejecutada a través de una estafa procesal, probablemente agravada con un enriquecimiento injusto por parte de la ejecutante.

En resumidas cuentas, el préstamo hipotecario lo vendió el banco a un fondo de titulización y ya no es el acreedor, careciendo de legitimidad activa para personarse en los juzgados. Por tres cuotas pendientes (deuda vencida) instan una ejecución hipotecaria reclamando el total del préstamo hipotecario, quién en su sano juicio iba a firmar una cláusula que dijera, que, si dejaba de pagar una cuota, al día siguiente iba a ser fusilado ante un pelotón, eso es una clausula perversa. Y para más inri, el banco nos debe dinero por los gastos hipotecarios que nos han cobrado indebidamente, ello ha provocado un desequilibrio prohibido por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, lo que implica que dicha cláusula es abusiva, tal y como ha declarado el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 de 23 de Diciembre. En fin, cómo se dice en mi pueblo, los bancos se han metido en camisas de 11 varas.

 

 

 

UN NUEVO IMPULSO

Las Ejecuciones Hipotecarias han sido, hasta fechas muy recientes, una trituradora de clientes bancarios que confiaron en su banco para firmar un CONTRATO, aparentemente bien redactado y con un clausulado acorde a la legalidad vigente. Pero nada más lejos de la realidad, unos contratos con doble fondo, plagados de cláusulas abusivas y que pobrecito del incauto que los firmara, porque si dejaba de pagar una cuota o dos del préstamo hipotecario, por razones de desempleo o enfermedad, iba a perder hasta la camisa e irse a vivir debajo de un puente. 

La apisonadora bancaria tuvo su punto de inflexión en Marzo de 2013, con el conocido caso AZIZ, dirigido por el letrado Dionisio Moreno, el TJUE declaró que la normativa española en materia de ejecución hipotecaria era contraria al Derecho de la UE porque la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario no figuraba entre los motivos por los que un deudor podía oponerse al procedimiento de ejecución de una hipoteca. En dicha sentencia se hace patente la desprotección de los ciudadanos frente a los procedimientos de desahucio y demuestra la existencia de cláusulas abusivas en los mismos. 

La escasa información y el no ser conscientes del alcance de nuestros derechos como CONSUMIDORES, nos ha impedido hasta la fecha el uso adecuado de los mismos, adoptando muchas veces una posición pasiva e inactiva ante una desproporcionada acción de los bancos o cómo diría un poeta, el saqueo salvaje y desmedido de nuestro patrimonio. 

El Principio de Proporcionalidad es cada vez más necesario en el sistema jurídico español, porque coloca a cada uno en su justa medida y sentados a negociar con nuestro adversario (el banco) de igual a igual y en proporcionalidad, lograríamos recuperar nuestras casas y también nuestra dignidad. 

Los abusos en los contratos hipotecarios en España son de Juzgado de Guardia y vamos de escándalo en escándalo, desde el Vencimiento Anticipado, a las cláusulas suelo, y pasando por los intereses de Demora, el IRPH, las Titulizaciones Hipotecarias, los Gastos Hipotecarios y un largo y desquiciante desfile a la manera del infierno de Dante. 

Hay sin duda alguna, un desequilibrio importante en las cláusulas ABUSIVAS que imponen al consumidor, siendo susceptibles de ser declaradas nulas y a su vez de declarar NULOS los CONTRATOS HIPOTECARIOS. Las Entidades Financieras han impuesto su criterio en prácticamente todos los Contratos Hipotecarios, siendo todas cortadas por un mismo patron, saltándose cualquier Derecho del Consumidor, hasta que el TJUE ha dicho basta y obligando a las mismas a que tienen que adecuarse a la normativa Jurídica Europea. 

Para ello hay que pasar de una posición pasiva a una activa, salir del letargo y ponerse manos a la obra, nadie dijo que fuera fácil, pero valdrá la pena.