La gran mayoría de las Ejecuciones Hipotecarias son
insostenibles, con múltiples defectos de forma, los contratos hipotecarios
están plagados de cláusulas abusivas, cómo vencimiento anticipado, cláusula
suelo, irph, euribor, REDAL, gastos hipotecarios, interés de demora, cesión de
crédito, tasaciones. Y mencionando la cesión de crédito, en muchos casos, se ha
cedido el préstamo hipotecario a un Fondo de Titulización, y los bancos carecen
de Legitimidad Activa para personarse en el procedimiento. ¿Por qué las
ejecuciones hipotecarias han prosperado y siguen en la actualidad? Desde Stop Desahucios Valencia seguimos investigando y planteando todas las clausulas abusivas de los Contratos Hipotecarios y de sus fisuras, gracias a la inestimable ayuda del Economista Rubén Rodriguez y del Graduado en Derecho Carlos Montalvo y de todos los colaboradores de la misma, formamos un gran equipo que trata de la aplicación del Derecho Europeo en la justicia española.
El Tribunal de Justicia de la UE considera que la norma hipotecaria española que regula las ejecuciones hipotecarias es totalmente incompatible con la directiva europea que protege a los consumidores de cláusulas abusivas.
La hipoteca no es más que la garantía de cumplimiento de una obligación. En general, esta obligación es el pago de las cuotas del préstamo hipotecario.
En el caso de que te retrases en el pago de 1 o más cuotas el banco podrá instar la ejecución hipotecaria. Esto significa que la vivienda que sirve de garantía al pago del préstamo será enajenada para aplicar su precio al pago de las cuotas atrasadas.
Desde la crisis del 2008 las ejecuciones hipotecarias fueron una apisonadora, no había nada que alegar, nada a lo que oponerse, la legislación hipotecaria española, diseñada conforme a los intereses bancarios, era de un marcado carácter antisocial. Lo característico de este fulminante procedimiento es que una vez puesto en marcha, nadie, ni siquiera un juez, podía paralizarlo, pues todas las hipotecas incluían una draconiana cláusula, denominada de vencimiento anticipado, que dejaba en la más absoluta indefensión a los hipotecados, eso significaba que, si un consumidor no podía pagar una sola cuota de la hipoteca, el banco le podía exigir inmediatamente la devolución de todo el préstamo. Incumplir esta exigencia conducía inexorablemente al desahucio.
Todo cambió en el 2013 con el caso aziz, defendido por el abogado Dionisio Moreno, ante la indefensión de los máximos tribunales españoles la esperanza estaba en la justicia europea. La abnegación del abogado Dionisio Moreno fue determinante para que el magistrado José María Fernández Seijo llevara el caso al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). En 2013, los jueces de Luxemburgo sentenciaron que el procedimiento hipotecario español era contrario a las leyes europeas.
Y es en el 2015 cuando las Titulizaciones empiezan a darse a conocer en Redes Sociales y en grupos, sobre todo por el trabajo de investigación titánico realizado por el periodista y escritor José Manuel Novoa, el cuál presentó a la PAH de Barcelona la herramienta de las Titulizaciones para frenar la sangría de los desahucios y le cerraron la puerta en las narices. Esta herramienta de titulizar un crédito hipotecario, consiste en la cesión que realiza nuestro banco de nuestro préstamo hipotecario a un fondo de titulización, es decir una venta total y sale de sus balances contables y de ahí la falta de legitimación activa del banco a realizar una ejecución hipotecaria sobre un crédito que se había vendido sin notificar al deudor.
Se continúa desgranando la abusividad de los Contratos Hipotecarios, con el IRPH, que de la mano de los abogados José María Erausquin y Maite Ortiz llegan al TJUE y la Justicia Europea recientemente el 13 julio de 2023 declara que establece que la abusividad del IRPH debe evaluarse caso por caso, contradiciendo la postura anterior del Tribunal Supremo y permitiendo la posibilidad de declarar el IRPH como abusivo y nulo.
El IRPH, que son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es un índice alternativo al euríbor que se utiliza para calcular el interés de las hipotecas variables. Su valor representa el interés medio que los bancos aplican sobre las hipotecas que conceden en cada mes.
La fórmula de cálculo del IRPH que permite comprobar cómo las hipotecas con esta cláusula pagan dos veces las comisiones y los gastos.
Esta duplicidad de pagos es la explicación fundamental por la
que los intereses pagados en las hipotecas con el índice IRPH son siempre más
elevados que las referidas al euríbor. La diferencia es sustancial y puede
suponer entre 20.000 y 30.000 euros de más en cada hipoteca. Hay varios cientos
de miles de afectados.
LA MEDIDA DEL IRPH NO ES PONDERADA Por una parte, la media no se realiza sobre los intereses nominales sino sobre la tasa anual equivalente (TAE), que incluye además de los intereses nominales las comisiones y los gastos. Esto significaba que cuando se aplicaba el IRPH, “la entidad bancaria añadía las comisiones y gastos asociados al préstamo”, como destaca el abogado general Szpunar.
Llegamos al REDITO AD LIBITUM o Contratos REDAL, que traducido significa ”que se puede devolver libremente” o “que se puede devolver a voluntad” Pero ¿que hemos pactado o firmado en el Contrato Hipotecario para el pago de las cuotas mensuales? Pues bien, preguntémonos qué pasa si el pacto, el que establece el importe de las cuotas, no aparece en el contrato.
Según el informe del Matemático Guillén Bou, al no haber pactado un importe concreto de la cuota mensual, pero haber acordado que se pagarán cuotas mixtas mensuales, los pactos financieros sobre la devolución del capital prestado consisten en que:
a) Las cuotas sean mixtas (cubran los intereses y amorticen algo de capital).
b) Al final de la vida del préstamo, se haya devuelto el capital prestado.
La primera condición establece que no se puede pagar mensualmente una cuota inferior a los intereses. Es decir, tiene que ser más alta que los intereses, puesto que, si no, no sería mixta. Así pues, la cuota que debe pagarse cada mes tiene que ser como mínimo 1 céntimo más que los intereses devengados.
La segunda condición es que hay una fecha en la que el capital tiene que haberse devuelto, es decir, no se trata de una “licencia para no pagar”, sino que el capital prestado tiene que devolverse en algún momento antes de la fecha de vencimiento del préstamo.
Mediante este sistema se puede amortizar sin ningún problema el préstamo, ya que es el que utilizan otros productos financieros, como las pólizas de crédito.
En estas últimas (las pólizas de crédito) el prestatario no está obligado ni siquiera a amortizar cierto capital cada mes, puesto que puede pagar sólo intereses.
El contrato que nos ocupa es equivalente, por tanto, a una línea de crédito donde el prestatario debe amortizar cierta cantidad de capital cada mes, pero puede elegir él mismo la cantidad en la que desea rebajar la deuda.
Dicho de otro modo, al no haber pactado un importe de las cuotas, pero sí haber pactado que tienen que ser mixtas, el prestatario no incumple el contrato si paga una cuota mixta de cualquier importe, el que él mismo decida, siempre superior a los intereses devengados. Esta potestad de poder decidir el importe se la da precisamente el pacto de amortización que consta en el contrato.
Pero no termina aquí el desaguisado de los Contratos Hipotecarios con denominación de origen, otro abogado especializado en derecho bancario y económico, Juan Moreno Yagüe, investiga que el Euribor, un índice de referencia de los préstamos hipotecarios, está manipulado, pues no lo fija el BCE, sino el EMMI (siglas en inglés del Instituto Europeo de Mercados Monetarios) que no es otra cosa que una entidad privada constituida por la patronal bancaria europea, siendo la Media Provisional de Agosto 2023 la friolera y desbocada cifra de : 4,064%.
Por ello no sorprende a nadie que la banca española anuncie beneficios récord para 2023, han ganado entre enero y junio un beneficio neto conjunto de 12.386 millones, un 20,2 % más de lo anotado en el mismo periodo del año pasado, solo entre los seis bancos principales. O que los banqueros españoles sean de los mejor pagados de Europa, con 221 de ellos cobrando más de un millón de euros. Con una media de retribución anual de 2,17 millones, cuando la media europea es de 1,8.
La cuota de una hipoteca media va a experimentar una subida mensual de más de 400€. Se considera una hipoteca media con 180.000 € de capital, 25 años de duración y un diferencial Euribor +1%. Esta cifra puede variar bastante en función de cuando se contratara la hipoteca, pues esto determina la cantidad de capital pendiente de amortizar. De hecho, hay casos en los que el incremento puede ser superior. Lo que hace absolutamente inasumible para muchísimas familias continuar pagando regularmente sus cuotas.
A todo lo anterior, le sumamos el controvertido contenido derivado y extraído de las cláusulas financieras, relativas a la limitación de los intereses, en concreto la llamada cláusula suelo.
La cláusula implica, en determinadas circunstancias de variación del tipo de referencia la aplicación de un mecanismo que influye directamente en la variabilidad del tipo de interés haciendo que, la contratación consentida desde un primer momento a tipo variable se transforme automáticamente a tipo fijo. Conllevando ello una desnaturalización del préstamo hipotecario y un evidente efecto sorpresivo no esperado ni consentido por los consumidores en ningún momento, ni mucho menos pactado o negociado, ya que se constituye como una cláusula unilateralmente impuesta por la predisponente sobre la que no hemos tenido capacidad alguna.
TASACIONES INFLADAS
Un ingeniero informático y abogado, Diego Herchhoren, plantea que se puede anular una ejecución hipotecaria por la tasación del inmueble, por los siguientes motivos:
Cuotas desorbitadas, precios de compraventa por las nubes, escaso conocimiento del consumidor sobre la materia sobre la que está contratando…todo esto han sido los rasgos comunes de las hipotecas firmadas durante la burbuja. La firma de una compraventa y de una hipoteca conllevaban siempre la firma de una multitud de papeles que abrumaban a cualquiera, con un montón de cláusulas que imponían tal respeto al desdichado deudor, que terminaba creyendo que «con tanto papel, tanto notario y tanto papel timbrado, nada puede ser ilegal«.
La tasación es un documento que sirve para otorgar el valor a la vivienda que se adquiere. Es el precio de referencia para el otorgamiento de una hipoteca y debe estar realizada por un tasador sometido a un régimen estricto de responsabilidad, esto es, que lo que diga el tasador va a misa. Si el tasador manipulara los datos, estaría cometiendo una infracción con consecuencias incluso penales.
Al margen de eso, quedémonos con una idea: la tasación, regulada por la Orden del Banco de España ECO/805/2003, es determinante para el contrato de hipoteca, por lo que cualquier dato falseado o manipulado debe involucrar la inmediata nulidad del préstamo. Con varios años ya de crisis hipotecaria a nuestras espaldas podemos llegar a la conclusión de que las tasaciones han sido la piedra angular de la burbuja inmobiliaria. Las entidades financieras, que vieron en el mercado de las titulizaciones hipotecarias el maná inagotable de dinero dulce, fresco y fácil a costa de la ruina nacional, necesitaban para estas operaciones tasaciones inusitadamente altas. Y cuanto más altas fueran, mejor para todos: tasadores que cobraban mayores comisiones (se cobraba por porcentaje) y entidades que colocaban en el mercado de valores hipotecas infladas.
Los datos ofrecidos por los tasadores no se condicen con la realidad (algunos son abiertamente falsos) y las valoraciones no están basadas en ningún elemento objetivo. Lo que sí es objetivo es que cuanto más alta sea la tasación, más cobrará la tasadora y mayor beneficio se obtendrá por parte de la entidad financiera.
La diferencia entre la hipoteca del deudor y la hipoteca del promotor
En cada vivienda nueva existen dos operaciones diferentes: la hipoteca concedida al promotor en el proceso constructivo y por otro lado, la hipoteca concedida al consumidor (que muchas veces es una subrogación de la anterior). Si la hipoteca del promotor fue tasada en 50.000 €, y pocos meses después, la misma u otra tasadora elevó el valor del inmueble a 150.000 €, ¿alguien puede aceptar que en cuestión de meses el precio haya subido en esas proporciones?, ¿estamos ante una subida de precios o frente a una manipulación de precios de mercado?
Al no existir elementos objetivos que evidencien o que justifiquen esa subida, hablamos de un delito contra el mercado que además contiene una expresa sanción en el Código Penal. Por ello, y en especial en los casos de hipotecas subrogadas, es de gran interés saber en cuánto fue tasada la vivienda en uno y otro momento, analizar la variación de precios y analizar las viviendas testigo tal y como hemos visto.
LOS GASTOS HIPOTECARIOS
Si se aplica con rigor la devolución de lo cobrado de más, es decir, el cobro indebido de los Gastos Hipotecarios por parte de la Entidad bancaria, como en el siguiente ejemplo que corresponde a una media de un préstamo hipotecario: Comisión de Apertura 1.800 €, Notaría 900 €, Registro de la Propiedad 300 €, Tasación 250 € y Gestoría 350 €, supera ampliamente los 3.000 €, y si incluimos la cláusula suelo que suele rondar los 4.000 € (en algunos caso más) seguramente el incumplimiento será menor de 12 cuotas y de un 3% del capital pendiente, pues el importe vencido pendiente de pago por una cuota, dos o tres cuotas, por un importe de 2.000 € han ejecutado a cientos de miles de consumidores españoles, cuando el banco debía por cobros indebidos más de 7.000 €. Por tanto, tal como establece el Tribunal Supremo, la ejecución debe ser archivada, pues el incumplimiento lo ha tenido la parte prestataria. Y los Gobernantes mirando para otro lado, ¿quién defiende a las familias de este atropello? ¿de este desequilibrio existente entre el consumidor y el profesional?
Finalizando y después de las innumerables cláusulas abusivas contenidas en los contratos hipotecarios, los defectos de forma como la sucesión procesal sin haber presentado en la Demanda el Contrato de cesión de un banco a un fondo buitre o de adjuntar una Copia de la Escritura que no es Ejecutiva no reuniendo los requisitos para una Ejecución Hipotecaria.
¿Cómo se puede sostener una Ejecución Hipotecaria en España? Es insostenible lo veas por donde lo veas, en un procedimiento hay dos partes y un juez, una de las partes, el banco y en otros casos el Fondo Buitre asumen un papel de superioridad, pero siendo un gigante con los pies de barro, que presentan una demanda ejecutiva que se cae a trozos como una momia de hace 3.000 años, siendo la otra parte el demandado, al que se le coloca la etiqueta de moroso, ocupa, deudor, justiciable y demás zarandajas, para que su posición se sienta infravalorada y de perfil bajo, teniendo un sentido psicológico para que solo piense en salir corriendo y desaparecer del mapa, escondiéndose debajo de la cama o metiendo la cabeza en la tierra como los avestruces, pero nada más lejos de la dura realidad, en su pretensión tiene su mayor poder, la de decidir plantar cara a su oponente y plantear a su abogado todas las causas de oposición y clausulado abusivo que contiene su contrato hipotecario y presentarlas ante el juez.
Es importante trabajar y mejorar el aspecto psicológico de las personas que están viviendo un caso de ejecución hipotecaria, según un informe elaborado por el equipo del colectivo de psicólogos Sysifo, en todos los casos se han detectado síntomas evidentes propios de procesos ansioso-depresivos. Las personas declaran sentir, en diversos grados y con diferente sintomatología:
• Sentimientos de tristeza, ganas de llorar, vacío o desesperanza.
• Arrebatos de enojo, irritabilidad o frustración. Sensación de nerviosismo, agitación o tensión.
• Pérdida de interés o placer por la mayoría de las actividades habituales de la vida.
• Alteraciones del sueño, como insomnio o dormir demasiado.
• Cansancio y falta de energía.
• Falta de apetito y adelgazamiento, o más antojos de comida y aumento de peso.
• Lentitud para razonar, hablar y hacer movimientos corporales.
• Sentimientos de inutilidad o culpa, fijación en fracasos del pasado o autorreproches.
• Dificultad para pensar, concentrarse, tomar decisiones y recordar cosas.
Hay que volver a recuperar la fuerza y la motivación para hacernos responsables de nuestras vidas, recuperar nuestra dignidad, volver a ser capaces de cuidar nuestra salud física y mental, de buscar un trabajo, de reclamar nuestros derechos ante quien corresponda y de sentirnos útiles ante esta sociedad para intentar que sea más justa y más digna.
Gracias a esos abogados y abogadas comprometidos, economistas, matemáticos, escritores, ingenieros informáticos, psicólogos/as que he nombrado en este artículo, además de colaboradores anónimos, asociaciones, plataformas sociales, que cada uno aporta su granito de arena, somos visibles y también invencibles, por contra, en soledad y cada uno por su cuenta, somos invisibles y vencibles.
Fran Gutiérrez
